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上海二轮土拍升温:34宗地收金780亿,溢价率升至4.49%
      发布时间:2022-08-03 15:29      作者:admin      点击:
7月28日,持续4天的上海第二批集中供地落幕。此次上海供地共出让34宗涉宅用地(含2宗城中村改造项目用地),全部成交,总成交价780亿元。58安居客房产研究院分院院长张波点评称:“从上海第二轮土拍来看,市场保持了较好的热度,可以说,热度超出了前期市场预期,尤其是触发一次性报价的地块比例明显增多。这说明房企对上海市场持续看好,抢地的情绪被充分调动起来。”“压箱底”地块惊艳,土地平均溢价率提升相比首批供地,上海第二批供地的热度有所回升。据安居客测算,剔除城中村改造地块,上海第二批供地共出让32宗涉宅用地,其中,10宗地块底价成交,占比约31.25%,而在首批供地中,这一比例为52.8%;13宗地块因达到中止价而进入“一次报价”阶段,占比40.63%,高于首批供地中16.1%的数值。对此,同策研究院研究总监宋红卫总结称:“上海第二批供地热度超过首批供地,升温迹象明显,且供地结构进一步优化,优质地块比例明显上升。从楼市基本面来看,在疫情得到控制后,上海楼市逐渐恢复,尤其是二手房市场恢复明显,对于楼市信心具有明显的提振效果,增加了房企拿地的积极性。”中指研究院土地事业部负责人张凯认为,上海第二批供地的地块质量有所提升,土地平均成交楼面价为33224元/平方米,较今年首批供地的19707元/平方米增长近68.6%;土地平均溢价率为4.49%,较今年首批供地的3.32%有所提升。此次上海土拍中最“惊艳”的地块为长宁西郊地块,该地块的溢价率为9.67%,房地联动指导价为16.3万元/平方米,创下目前上海新房指导价新高。最终,上海本土国企上海城投置地通过一次性报价,以约27.63亿元竞得该地块,成交楼面价99884元/平方米,溢价率9.67%。“上海第二批供地的土地质量比第一批有所提高。上海将不少‘压箱底’的好地都拿出来了。”中原地产资深分析师卢文曦表示,比如,市场高度关注的长宁新泾镇地块,技术指标好,可以做联排、叠拼之类的别墅产品,房地联动价达16.3万元/平方米,这说明了市场对区域价值的认同。上海还有一些热门板块,比如嘉定马陆地块、青浦徐泾地块等,虽然在郊区,但区域内的房屋销售都没有压力,开发商只要安心做好产品就行。“强者恒强”,招商、保利、华发加码夺地从拿地房企来看,上海第二批供地延续了首批供地的特征。对此,张凯分析称:“在拿地企业方面,依旧以央企、国企为主,保利、招商、华发深耕上海意图明显,本次收获颇丰。部分地块由地方国资以底价摘得。民企布局上海热情也并未减退,积极参拍多宗地块。值得注意的是,本次参拍的民企多以中小型房企为主,同时多为今年首次在上海参拍。”在拿地房企中,招商蛇口、保利、华发成为拿地大户。据新京报记者统计,包括联合体在内,招商蛇口、保利、华发在上海第二批供地中分别斩获5宗地块、5宗地块和4宗地块。值得一提的是,招商蛇口在上海第二批供地中拿地凶猛,加上其在首批供地中拿下的4宗地块,招商蛇口在上海集中供地中共计拿下9宗地块,涉资约334亿元。卢文曦分析称:“保利、招商、华发等都是最近几年内持续拿地,加紧扩张的企业,这次都拿到了多宗地块。从这些企业的拿地手法来看,强大是必要后盾。首先,‘广撒网’是明显的手段,除了单独拿到的地块外,这些企业还参与了其他多宗土地的竞拍。而参与的前提是交保证金,所以,这些企业一口气参与那么多地块需要资金做后盾。其次,上海拍地规则特殊,要‘猜’平均价不容易,此次竞拍中有多宗地块最后是以总价10万元之差决出胜负。多拍、多参与,总会提升报价水平,可以说是‘在游泳中提升游泳水平’。”“从成交结果来看,上海的房地产市场的复苏势头强劲,在与首批间隔时间较短、企业资金压力较大的情况下,本次联合拿地的情况明显增多。”张凯补充说。上海第二轮土拍成交地块一览图/中指研究院上海拿地格局生变,主力换“新颜”事实上,从上海集中供地以来,曾经在上海土拍市场一掷千金的熟面孔“黯然退场”,上海土拍的拿地名单悄然换了新的一轮。曾经的闽系拿地“三杰”正荣、融信、阳光城不见了踪影,取而代之的是象屿地产、华发地产、建发地产,后三者全部是来自华南的国企阵容。这和当前民营企业资金链紧张相关,正荣、融信、阳光城均处于“至暗时刻”,内外债压力大。而以往上海公开拿地的实力担当万科、中海、华润这三家拿地巨头或困于2020年的“围标事件”而被罚三年禁止公开拿地,失去了在这次公开市场“捡漏”的好机会。此外,曾经“身手敏捷”的沪上房企新城、旭辉在今年上海集中供地中鲜有露面,上海本地国企绿地也同样沉寂许久。纵观目前活跃的身影,招商蛇口、保利疯狂“扫货”,搭档不同的联合体频频出手,占尽了风头,成为上海土拍市场最大的赢家。另一批当下实力选手就是上海本地国企,比如上海城投、上海城建、上海华纺、上海建工等。此外,在以往拼杀的场面退潮之后,部分偏远的小地块出现了不少新面孔,这些新面孔在上海土拍的“喘息”当口赢得了一席之地,比如大众交通、上海博蔚置业、上海文基置业这些鲜有耳闻的房企。对此,张波表示:“在此次土拍中,包括大众交通、华纺等极少在土地市场上亮相的国企也开始崭露头角,这一趋势预计未来将会在更多城市得到体现。央企、国企拿地比例的提升,不仅仅表现在有着长期开发经验的企业,国企的‘+地产化’会不断增多,通过联合拿地,共同开发的模式,推动房地产开发行业的稳定运行,成为房地产行业的‘稳定器’。”新京报记者 徐倩编辑 武新 校对 柳宝庆
 
 
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